¿Cómo se hace un contrato de arrendamiento de vivienda urbana?

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5 claves para hacer un modelo de contrato de arrendamiento completo y actualizado

El arrendamiento de vivienda no es otra cosa que el alquiler de un espacio -casa, habitación, estudio, etc.- destinado a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario. El contrato podrá celebrarse entre particulares, entre un particular y una sociedad o entre sociedades, y se regirá, generalmente, por las condiciones que las partes pacten, salvo en lo relativo a la fianza respecto de la cual se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos. A continuación, os exponemos 5 claves para redactar adecuadamente un contrato de arrendamiento.

  1. ¿Quiénes son las partes del contrato de arrendamiento?

Normalmente el contrato se celebrará entre el propietario del inmueble -arrendador- y la persona que pretende utilizarlo como vivienda -arrendatario/inquilino-. No obstante, en algunas ocasiones, podrá actuar como arrendador una persona distinta del dueño, por ejemplo, su representante legal, el usufructuario o incluso otro arrendatario.

El representante legal podrá firmar el contrato, sin ser el propietario e incluso sin identificarse como representante siempre y cuando, posteriormente, el propietario ratifique el contrato de arrendamiento.

La firma por parte del usufructuario, por otro lado, no necesita posterior confirmación por parte del nudo propietario porque está legalmente facultado para el uso y disfrute de la vivienda y, por tanto, puede arrendarla sin ser el dueño de la misma.

Finalmente, el contrato de alquiler podrá ser firmado, a su vez, por el arrendatario de la vivienda en un contrato de subarrendamiento. Aquí, sin embargo, es importante destacar que el propietario-arrendador principal debe autorizar expresamente al arrendatario subarrendar partes de la vivienda.

El contrato de arrendamiento podrá celebrarse con uno sólo o con varios arrendatarios si, por ejemplo, se trata de un alquiler de habitaciones. En este caso, todos los arrendatarios firmarán el contrato de arrendamiento de la vivienda. También puede ocurrir que un arrendatario firme el contrato y, previa autorización del arrendador, subarriende las habitaciones a otras personas. En este caso, como se ha explicado antes, el arrendatario actúa como arrendador frente a los demás inquilinos. En cualquiera de los casos, aquél o aquellos que firmen el contrato con el arrendador deberán responder ante este por el arrendamiento.

Finalmente, el contrato será igualmente válido si se celebra de forma verbal o escrita. No obstante, es preferible que sea escrito y firmado por el arrendador y el arrendatario ya que sólo así ambas partes podrán probar su existencia y contenido. Pensemos que, si el contrato aparece sin la firma del arrendador, no quiere decir que no sea válido y obligatorio para las partes, pero habrá que acudir a otros elementos del arrendamiento para probar su existencia y el consentimiento de ambas partes.

2. ¿Cuál es la duración del arrendamiento?

Lo primero que debe decirse acerca del plazo es que éste va a depender de que el arrendador sea un particular o una sociedad. Dicho esto, el contrato entra en vigor en la fecha que establezcan las partes, independientemente de cuándo se firme, y podrá tener la duración que las partes quieran. No obstante, si el plazo pactado es inferior a 5 años y el arrendador es un particular, el contrato se prorrogará de forma automática cada año hasta alcanzar los 5 años, salvo que el inquilino manifieste que no quiere renovarlo. En cambio, si el arrendador es una sociedad, el contrato se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta alcanzar los 7 años. Si el arrendatario no desea renovar el alquiler, deberá avisar al propietario con una antelación mínima de 30 días.

Es importante señalar que, si bien estas prórrogas son voluntarias para el arrendatario, para el arrendador son obligatorias. Ahora bien, superado el primer año de alquiler, no se prorrogará obligatoriamente el contrato si el arrendador necesitase ocupar la vivienda para sí o familiares en primer grado de consanguinidad (hijos o padres).

Transcurridos los 5 o 7 años iniciales, si ninguna de las partes decide finalizarlo, el contrato de alquiler se seguirá prorrogando por periodos anuales hasta un máximo de 3 años más. Estas prórrogas, a diferencia de las anteriores, no son obligatorias para el arrendador.

Si el contrato se hubiese celebrado sin plazo -por tanto, sin especificar la fecha de vencimiento- la Ley indica que se entenderán celebrados por un plazo de 1 año, al que habría que sumar las sucesivas prórrogas legales obligatorias.

3. ¿Cuándo y cómo finaliza el arrendamiento?

Una duda muy común es cómo terminar el contrato de arrendamiento. Pues bien, el alquiler finalizará cuando haya transcurrido el plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas. El arrendatario podrá terminar el alquiler enviando una carta al arrendador comunicando su intención de no renovar el contrato. Es importante que se cumpla el plazo de preaviso pactado -mínimo 30 días- y que se haga por un medio que deje constancia fehaciente del envío y contenido de la carta, como puede ser un burofax.

Si, por el contrario, es el arrendador quien quiere rescindir el contrato -una vez transcurrido el periodo obligatorio o, al menos, un año- deberá comunicarlo al inquilino, por los mismos medios, pero con una antelación de 2 meses a la fecha en que necesite la vivienda o a la fecha de vencimiento.

4. La fianza y depósito en el contrato de alquiler

La fianza es una cantidad que el arrendatario debe pagar al arrendador, de forma obligatoria, al inicio del arrendamiento que sirve como garantía de la conservación del adecuado estado de la vivienda. Precisamente por eso, es importante hacer un inventario de la vivienda y su contenido tal y como se encuentra a la firma del contrato ya que el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en las mismas condiciones en que la encontró. Abordaremos, a continuación, algunas de las dudas más comunes sobre la fianza en el alquiler de vivienda:

a. ¿Cuál es la fianza legal en el arrendamiento de vivienda?

La Ley de Arrendamientos Urbanos indica que sólo se podrá pedir como fianza la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta. ¡OJO!, esta norma es de obligatoria aplicación, por tanto, no se puede pedir más de una mensualidad, aunque sí alguna otra garantía como puede ser un aval o un fiador.

b. ¿Cómo funciona la fianza?

Como se ha dicho, la fianza sirve para responder por los daños causados en la vivienda durante el arrendamiento -que no se deriven del normal uso de la misma- así como el impago de suministros. Esto significa que no se puede aplicar el importe de la fianza para cubrir mensualidades de la renta ya que esa no es su finalidad.

c. Depósito de la fianza:

Es el arrendador quien tiene la obligación de depositar la fianza legal en el organismo correspondiente en los 30 días siguientes a la firma del contrato. Casi todas las Comunidades Autónomas imponen esta obligación al propietario, debiendo entregar al arrendatario un justificante del depósito. Más abajo incluimos un cuadro con el organismo correspondiente en cada Comunidad donde depositar la fianza:

Comunidad AutónomaOficina correspondiente
MadridAgencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA)
AndalucíaAgencia de Vivienda y Rehabilitación de Vivienda (AVRA)
CataluñaInstituto Catalán del Suelo (INCASOL)
GaliciaInstituto Gallego de Vivienda y Suelo
Comunidad ValencianaRegistros de la Dirección Territorial o General de la Conselleria de Hacienda de Valencia
Canarias Instituto Canario de la Vivienda
AragónInstituto del Suelo y la Vivienda de Aragón
Castilla y LeónCámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León
Castilla la ManchaDirección General de la Vivienda, Urbanismo y Planificación Territorial
País VascoBIZIGALUN (Departamento de Vivienda)
MurciaCaja de Depósitos de la Comunidad Autónoma de Murcia
ExtremaduraCaja General de Depósitos de la Dirección General de Vivienda de Extremadura
Islas BalearesInstitut Balear de l’Habitatge (IBAVI)
CantabriaDirección General de Tesorería, Presupuestos y Política Financiera del Gobierno de Cantabria
  • d. Devolución de la fianza:

La fianza se devuelve cuando finalice el arrendamiento. En ese momento, el arrendador debe solicitar al organismo la devolución, comprobar el estado de la vivienda y, en caso de que hubiese algún daño, descontar el importe correspondiente de la fianza. La cantidad sobrante -o total, si no hay desperfectos ni facturas pendientes- debe devolverse al arrendatario en un plazo máximo de 1 mes desde la entrega de llaves a partir del cual, si no se ha devuelto, el importe empezará a devengar el interés legal.

5. Modelo de contrato de arrendamiento con avalista o con fiador

Aparte de la fianza, la Ley permite que el arrendador pida alguna garantía adicional al arrendatario siempre cuando el valor de la misma no supere dos mensualidades de la renta. La garantía adicional más habitual es el avalista o fiador que, aunque se le pueda llamar de una forma o de otra, significan lo mismo. Es muy común, por ejemplo, que en los contratos de arrendamiento a estudiantes se les pida el aval de los padres.

La función del avalista es asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario avalado. Su cobertura puede extenderse a todas las obligaciones del arrendatario -renta, suministros, daños, etc.- o solo a algunas de ellas, por ejemplo, la renta, siempre especificándolo en el contrato.

Igualmente, debe constar en el contrato si la obligación del fiador es solidaria o subsidiaria. En el primer caso, cuando resulte incumplida la obligación -por ejemplo, impagada la renta- el arrendador puede exigir su cumplimiento tanto al inquilino como al avalista-fiador. En cambio, si es subsidiaria, primero deberá intentar cobrar la deuda al arrendatario y sólo cuando esto no sea posible podrá dirigirse al avalista.

Es muy importante que el contrato de alquiler esté redactado de forma clara y completa, de manera que contemple todas o la mayoría de las vicisitudes que puedan ocurrir durante el arrendamiento. Las divergencias que suelen darse en un arrendamiento son, en su mayoría, comunes y conocidas y, como tal, se pueden evitar redactando un contrato completo y adecuado a la vivienda, lo que supondrá una mayor tranquilidad para las partes y, evidentemente, un ahorro de tiempo y dinero.

Aquí os contamos algunas claves sobre los aspectos más importantes del contrato de alquiler. No obstante, es fundamental expresarlos de forma clara y precisa en el contrato, así como incluir varios otros elementos que pueden evitar, de antemano, diferencias entre las partes. Ponte en contacto con nosotros y te haremos un contrato de arrendamiento para vivienda completo y a medida de tus necesidades.  

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